Keunikan Laba PPRO (PP Properti) – BIA #89

Bila anda membaca dengan teliti laporan keuangan Q3 2018 milik PT PP Properti, PPRO, maka akan anda temukan sesuatu yang unik..

Keunikan ini berada di akun Laba, Piutang Usaha dan Pendapatan.. 

Bagi anda yang belum mengenal PPRO, PPRO adalah anak perusahaannya PTPP yang didirikan secara resmi pada tahun 2013. PPRO bertugas mengelola semua usaha properti milik PTPP, baik lini bisnis Realty dan lini bisnis properti yang sudah ada sejak tahun 1991..

Saat ini Segmen Bisnis PPRO masih terbagi menjadi 2 (dua) segmen, yakni Realti dan Properti..

Lini Bisnis Realti PPRO merupakan Lini bisnis yang melakukan pengembangan proyek dan menjual hasil dari proyek itu. Jadi, secara singkat Lini bisnis Realti bertugas untuk membangun dan sekaligus menjual apa yang dibangunnya. Bisnis Realty yang dilakukan PPRO, mayoritasnya berupa apartemen, yang dijual langsung ke masyarakat..

Sedangkan lini bisnis Properti PPRO adalah lini bisnis selain Bangun + jual, yang tujuannya adalah untuk mencari perdapatan berulang. Lini Bisnis Properti PPRO terbagi menjadi 2 (dua), yaitu Hospitality yang mencakup pengembangan dan pengelolaan hotel. kemudian Commercial, yang mencakup kegiatan pengembangan dan pengelolaan mall, office/gedung perkantoran..

Pendapatan segmen Realty PPRO sebesar 93,9% dari total pendapatan PPRO di tahun 2017, artinya naik turunnya kinerja bisnis PPRO sangat tergantung pada kinerja bisnis Realty..

Disinilah letak masalahnya..

omset Q3 2018 PP Properti

ppro CFODari Data diatas, bisa kita dapatkan kalo total penjualan lini bisnis Realty PPRO di Q3 2018 berada di angka rp.1,697 trilyun ..

Namun, bila kita melihat laporan Arus kas PPRO dengan teliti, maka akan kita dapatkan data kalo sampai 9 bulan pertama di tahun 2018 PPRO hanya mendapat penerimaan pembayaran uang dari nasabah sebesar rp.593 Milyar..

Pertanyaannya, kenapa bisa begitu?

Bukannya mayoritas produk lini bisnis Realty PPRO adalah apartemen yang dijual langsung ke masyarakat?

Menurut saya ini unik, karena seharusnya bila pendapatan PPRO sampai Q3 2018 sebesar itu, maka OCF PPRO di periode yang sama akan mendekati jumlah pendapatannya..

Baca Juga : Harga Saham PPRO (PT PP Properti), Sudah Undervalue? | BIA #82 

Berikutnya, keunikan di akun piutang usaha pihak ketiga..

Bila anda membaca neraca LK Q3 2018 PPRO, maka akan anda temukan Piutang usaha pihak ketiga PPRO sebesar rp.5,75 Trilyun. Besaran Piutang ini sebesar gajah karena senilai 60% dari aset lancar dan senilai 37% dari total aset PPRO di Q3 2018..

Kenapa di Q3 2018, posisi Piutang usaha pihak ketiga PPRO bisa sampai sebesar rp.5,75 Trilyun, yang berarti meningkat sampai rp1,5 Trilyun dari posisi Q3 2017?

Karena bikin penasaran, maka saya mengecek catatan laporan keuangan PPRO dan menemukan data seperti ini :

piutang ppro catatan q3 2018

Ada segajah piutang usaha akibat penjualan apartemen senilai rp.5,25 Trilyun, meningkat hampir 1,4 Trilyun dari posisi Q3 2017. Bila PPRO berbisnis konstruksi dan menggunakan sistem Turn key, maka hal ini bisa dimaklumi. Masalahnya, PPRO menjual apartemen yang dibangunnya ke retail alias masyarakat secara langsung, yang mana harusnya pembayarannya jauh lebih lancar dari pada bisnis konstruksi atau bisnis B2B lainnya..

Keunikan ini bertambah bila kita mengamati data umur piutang dibawah ini :

umur piutang ppro 18

Dari pembagian piutang usaha berdasar umur, akan kita temukan akun unik bernama Piutang belum Jatuh tempo sebesar rp 5,27 Trilyun. Untuk akun Piutang belum jatuh tempo ini, di bagian cacatan laporan keuangan PPRO tidak dijelaskan seperti apa wujudnya. Namun, bagi perusahaan seperti PPRO, yang menjual langsung produknya ke pelanggan, maka piutang belum jatuh tempo ini termasuk unik..

Dari kedua keunikan diatas, tentu saja membuat kita bertanya-tanya, apakah ada yang unik di Laporan Laba Rugi PPRO, khususnya pada akun Penjualan dan Pendapatan Usaha serta akun laba ..

Karena semuanya berhubungan erat..

Nah karena galau dengan keunikan ini, maka saya mempelajari PSAK 44 tentang  Akuntansi Aktivitas Pengembangan Real Estate. Ternyata menurut PSAK 44, praktek unik seperti ini memang bisa terjadi karena banyaknya metode pengakuan pendapatan perusahaan properti. Namun, per 1 Januari 2019 nanti, praktek seperti ini tidak bisa lagi dilakukan dengan berlakunya ED PSAK 72. Sehingga angka-angka yang muncul di laporan keuangan PPRO tahun depan akan lebih real menggambarkan kinerja bisnis yang dialami PPRO sebenarnya..

Saran saya, untuk memvaluasi PPRO dan perusahaan properti lain saat ini, liatlah net OCF -arus kas operasional bersih-nya saja, jangan lihat pendapatan dan laba bersihnya..

Karena pendapatan dan laba bersihnya bisa jadi sudah didandani menggunakan metode akuntansi, yang ibaratnya perempuan, sudah di make up oleh MUA terkenal, sehingga tampak jauh berbeda bila dibandingkan dengan wajah aslinya..

Hal ini sangat erat hubungannya dengan kualitas manajemen PPRO, jadi masalahnya bukan pada kondisi keuangannya..

Dan sepertinya kita harus melihat kembali pendapat Buffett tentang manajemen suatu perusahaan, seperti tercatat dibawah ini,,

“Somebody once said that in looking for people to hire, you look for three qualities: integrity, intelligence, and energy. And if you don’t have the first, the other two will kill you. You think about it; it’s true. If you hire somebody without [integrity], you really want them to be dumb and lazy.”Warren Buffett

Dari berbagai keunikan di laporan Keuangan PPRO ini, apakah anda mau membeli saham PPRO?

PT PP Properti, PPRO , LK Q3 2018 ^

Rating Kinerja Bisnis          : C

Rating Kondisi Keuangan     : C

Rating Kualitas Manajemen : D

 

@dr_BramIrfanda

^ update rating PPRO, dimana rating kinerja bisnis dan rating manajemen menurun

utk update artikel melalui Telegram, silakan Join Irfanda Capital on telegram

Setiap minggu, kami akan menulis analisis saham fundamental emiten BEI dan akan mempostingnya di blog ini. Untuk MENDAPAT KIRIMAN EMAIL GRATIS UPDATE ARTIKEL TERBARU irfanda.id , silakan masukkan email anda ke form dibawah ini

Subscribe to Blog via Email

GRATIS! utk berlangganan gratis, Masukkan email anda di form dibawah ini, lalu klik link konfirmasi berlangganan yang kami kirim ke email anda

Tagged: , , , , , , , , , , , , , , ,

Leave a Reply