Harga Saham PPRO (PT PP Properti), Sudah Undervalue? | BIA #82

Harga Saham PT PP Properti Tbk., PPRO, sudah menurun 71% dari harga puncaknya di tahun 2017. Apakah Harga saham PPRO sudah undervalue?

PPRO, Mengenal Lebih Dalam

Benih PPRO didirikan oleh PTPP pada tahun 1991, berupa Unit Usaha Non Konstruksi yang terdiri dari Unit developer dan unit konstruksi. Kedua unit ini mengerjakan beberapa proyek di tahun pertama, diantaranya perumahan Otorita jatiluhur, perumahan permata puri 1 cibubur dan penyewaan gedung Plaza PP.

Tahun demi tahun proyek -benih- PPRO semakin banyak dan pada tahun 2013, PT PP Properti Tbk., PPRO didirikan untuk melakukan IPO pada 2015. Kemudian, pada tahun 2015 IPO PPRO sukses dan uang hasil IPO digunakan untuk membangun beberapa proyek baru, akuisisi mall serta hotel..

Saat ini Segmen Bisnis PPRO terbagi menjadi 2 (dua) segmen, yakni Realti dan Properti..

Lini Bisnis Realti PPRO merupakan Lini bisnis yang melakukan pengembangan proyek dan menjual hasil dari proyek itu. Jadi, secara singkat Lini bisnis Realti bertugas untuk membangun dan menjual apa yang dibangunnya..

Sedangkan lini bisnis Properti adalah lini bisnis selain Bangun + jual, yang tujuannya adalah untuk mencari perdapatan berulang. Lini Bisnis Properti PPRO terbagi menjadi 2 (dua), yaitu Hospitality yang mencakup pengembangan dan pengelolaan hotel. kemudian Commercial, yang mencakup kegiatan pengembangan dan pengelolaan mall, office/gedung perkantoran

Menurut Savills Indonesia, saat ini PPRO memegang penguasaan pangsa pasar properti BUMN sebesar 40%, alias yang terbesar di antara perusahaan properti BUMN lainnya. Pada tahun 2017, PPRO sedang membangun 19.140 unit apartemen, yang akan makin memantapkan keunggulan PPRO di lingkup perusahaan properti BUMN..

Saat ini proyek utama PPRO antara lain : grand Kamala lagoon, Grand Shamaya surabaya, dan The Alton Semarang

Kinerja Bisnis

Ditengah iklim properti yang kurang baik, pada tahun 2017 PPRO masih mencatatkan pertumbuhan pendapatan dan laba bersih sebesar 26%..

Landbank PPRO di tahun 2017, juga bertambah secara siginifikan yakni sebesar 290%, dari 76 ha menjadi 297 ha. Karena landbank adalah senjata utama dari perusahaan Properti, maka bisnis PPRO di masa depan tampaknya cerah..

Pendapatan segmen Realty PPRO sebesar 93,9% dari total pendapatan PPRO di tahun 2017 atau sebesar rp 2,54 Trilyun. Dari pendapatan ini, sepanjang tahun 2017 segmen realty mencatatkan laba rp 493 Milyar..

Penjualan dari segmen properti PPRO di tahun 2017, hanya sebesar 6,1 % dari total pendapatan PPRO, atau sebesar rp.165 Milyar. Mirisnya,  sepanjang tahun 2017 segmen properti mencatatkan rugi rp.33 Milyar. Padahal nilai aset segmen properti menyumbang 1,5 trilyun atau 12% dari total aset, namun selalu mencatatkan kerugian sejak 2016. Saran saya ke manajemen PPRO adalah untuk memfokuskan diri di bisnis Realty, yang sudah terbukti menghasilkan keuntungan yang layak dan PPRO  sudah ahli di bisnis ini. Tidak perlu ikut-ikutan perusahaan Properti lain yang ramai-ramai bangun mall dan hotel tapi terus mencatatkan kerugian.

Segmen Propertinya? Dijual saja..

margin laba bersih PPRO 2017

Dari daftar margin laba kotor diatas, tampak sekali bila margin laba PPRO sejak tahun 2014 makin kesini, makin menurun. Hal ini menggambarkan kondisi pasar Properti di Indonesia yang terus menurun. Dan sepertinya di beberapa tahun kedepan, margin laba kotor ini akan makin menurun, minimal sampai 2020.

rasio DER PPRO 2017

Dari rasio DAR -debt to asset Ratio- diatas, PPRO mempunyai DAR yang stabil diangka 60%, hal ini berarti PPRO terus menambah hutang untuk investasi, bahkan setelah pada tahun 2017 melakukan Right issue. Masalahnya, bila kita melihat angka ROA PPRO yang terus menurun dari tahun 2015, hal ini menunjukkan ketidakefektifan Hutang yang diambil PPRO dalam menghasilkan laba bersih

Kinerja Keuangan

Untuk menilai Kondisi keuangan PPRO, saya menggunakan laporan keuangan Q3 2018 agar lebih Real menggambarkan kondisi PPRO saat ini dibandingkan bila kita menggunakan Laporan keuangan FY 2017..

Pada Q3 2018, Dari sisi Likuiditas, status Likuiditas PPRO saat ini cukup buruk, dimana jumlah kas hanya rp 709 Milyar, sedangkan liabilitas jangka pendek PPRO di waktu yang sama sebesar rp. 4,2 Trilyun.

Lho kan Current Ratio PPRO di Q3 2018 sebesar 2,27, masak PPRO kesulitan likuiditas?

Bila kita lebih teliti, maka dari aset lancar PPRO itu, sejumlah rp 5,75 Trilyun adalah aset yang berupa piutang usaha, dan sejumlah rp.2,8 trilyun adalah berupa persediaan..

Dan bila kita melihat laporan arus kasnya, maka kita akan menemukan penerimaan kas dari pelanggan dari awal tahun sampai Q3 2018 hanya sebesar rp 593,5 Milyar!

Karena kecilnya penerimaan kas dari pelanggan ini, plus pembayaran ke pemasok sebesar rp 954 Milyar dan pembayaran gaji sebesar rp40 Milyar , maka OCF PPRO di Q3 2018 minus sampai rp. 469 Milyar..

Akibat dari kesulitan likuiditas ini, PPRO bisa membutuhkan suntikan dana dari luar, yang bisa berupa penambahan hutang berbunga atau yang jauh lebih buruk : Right issue..

Dari sisi Solvabilitas, pada Q3 2018 DER PPRO diangka 1,84, angka yang tergolong ‘normal’ di industri ini, namun sebenarnya cukup mengkhawatirkan. Apalagi mengingat ambisi PPRO untuk tumbuh besar, yang membuatnya terus menumpuk hutang berbunga jangka panjang..

Sampai Q3 2018, Total hutang berbunga PPRO berada di angka rp 5,05 Trilyun, padahal di Q3 2017 total hutang berbunga PPRO baru di angka rp 3,37 Trilyun atau meningkat 33% hanya dalam tempo 1 tahun..

Dan jangan khawatir, jumlahnya masih akan terus bertambah.. 🙁

Pada beberapa tahun terakhir, Keagresifan PPRO dalam berinvestasi sudah masuk ke dalam area berbahaya. Arus kas untuk investasi, ICF, di 2017 minus sebesar Rp 2,4 Trilyun sedangkan ICF pada tahun 2016 minus sebesar rp.1,17 Trilyun. Bila investasi ini dibiayai oleh uang dari pelanggan atau yang lebih baik, dari laba, maka tidak menjadi persoalan. Masalahnya pendapatan cash dari pelanggan pada tahun 2017 hanya sebesar rp 1,65 Trilyun dan pada 2016 hanya sebesar rp 756 Milyar. Bila trend ini berjalan selama 5 tahun, PPRO dan investornya akan berada dalam kesulitan yang besar..

atau malah sangat besar..

Kualitas Manajemen

Melihat kualitas manajemen PPRO dari segi pengembangan bisnis, maka harus kita akui bahwa manajemen tergolong baik dalam business development. Banyak proyek terhandle, landbank meningkat drastis, dan kecerdasan finansialnya baik sehingga PPRO tumbuh dengan baik.

Namun, harus kita akui pula bawah manajemen PPRO kurang prudent dalam mengambil kebijakan dan langkah strategis. Masa yang baik bagi industri properti dan konstruksi, tidak mungkin berlangsung selamanya. Bila nanti di 2019, Presiden Jokowi sampai kalah saat pilpres, bisa jadi budget untuk pembangunan infrastruktur akan menukik tajam. Mengingat infrastruktur mempunyai daya ungkit yang tinggi bagi properti dan perekonomiani secara umum, maka bisa jadi ketika dana pembangunan infrastruktur diturunkan, maka pertumbuhan ekonomi Indonesia bisa ikut terbelakang. Selain itu, bila tiba-tiba dunia terjadi krisis ekonomi besar, lalu pasar properti jatuh, maka hal ini bisa menyebabkan PPRO terperangkap di lubang yang digalinya sendiri.

Menariknya, ada secercah sinar dari Direktur Utama PPRO dan Direksi yang bernama sinurlinda, yang membeli saham PPRO secara pribadi. Ini berarti ada harapan kedua direksi itu akan bertindak dan mengambil keputusan sesuai kepentingan pemegang saham. Termasuk, untuk lebih prudent dalam mengambil kebijakan terutama dalam hal hutang dan Right issue

Harga Saham

Antara tahun 2013-2017, PPRO mencatatkan CAGR pendapatan sebesar 66%. Pada periode yang sama PPRO juga  mencatatkan CAGR laba bersih sebesar 66%!

Jaw dropping ya..

Sabar..

Kendalikan dulu nafsu anda..

Pertumbuhan dahsyat dengan angka yang tinggi hanya bisa terjadi dari bisnis kecil ke besar, jadi angka pertumbuhan diatas bisa sangat menipu, saat anda menghitung valuasi saham..

kenapa?

Karena tidak mungkin angka pertumbuhan 66% itu dipertahankan setiap tahun dan menjadi angka rata-rata katakanlah 10 tahun kedepan dari sekarang. Terbukti, pertumbuhan 2016-2017 sudah menurun menjadi 26% saja. Angka yang besar, namun tentu saja jauh lebih kecil bila dibandingkan angka 66%

Agar perusahaan yang sudah besar dan berkinerja baik menjadi perusahaan hebat, maka perlu pertumbuhan yang tidak besar namun berkesinambungan, yang menurut Jim Collins di angka pertumbuhan 20-30% per tahun..

Harga saham PPRO pernah menjulang sampai rp 346/ saham di harga sekarang atau rp 1384 /saham sebelum Stock split. Pada tahun 2017, PPRO melakukan right issue dengan dilusi 8,9%. dari proses Right issue ini, ada yang menarik, yakni harga saham PPRO diangkat atau terangkat harga sahamnya dulu, baru dilakukan Right issue di harga atas, Sehingga valuasinya bagus. Setelah harga sahamnya diatas, PPRO melakukan Stock split 1:4, kemudian melakukan Right Issue dengan jumlah hasil bersih penawaran umum sebesar Rp 1,52 triliun. Tentu saja, walaupun dilusinya  hanya 8,9 %, Right issue hanya dalam 2 tahun setelah IPO ini, sangat merugikan investor.

Dilihat Dari Sisi PER Dan PBV menggunakan ekuitas Dan laba bersih FY 2017, PER Dan PBV PPRO berada di angka 12,3 Dan 12. Artinya,, PPRO malah lebih Mahal daripada BSDE! 😀

Melihat Harga saham PPRO Sekarang, malah jadi keliatan overvalue, karena Banyak emiten properti lain Yang harganya sedang tiarap..

Karena PPRO baru 3 tahun IPO, dan tampak jelas masih memakai steroid -baca Hutang berbunga dan Right Issue- yang berlebihan untuk tumbuh, kita perlu melihat 3-5 tahun lagi, bagaimana perkembangan PPRO kedepan. Baru bila PPRO mampu tumbuh secara konstan sebesar 20% setiap tahun, tanpa hutang berbunga yang berarti dan atau right issue , berarti PPRO memang perusahaan Hebat dan layak kita taruh harapan kedepan..

Sekarang,, wait and see aja..

PT PP Properti Tbk., PPRO, FY 2017

Rating kinerja Bisnis              : B

Rating Kualitas Manajemen : C

Rating Kondisi Keuangan      : C

Rating Harga saham              : C

 

 

@dr_BramIrfanda

AYRR

utk update artikel melalui Telegram, silakan Join Irfanda Capital on telegram

Setiap minggu, kami akan menulis analisis saham fundamental emiten BEI dan akan mempostingnya di blog ini. Untuk MENDAPAT KIRIMAN EMAIL GRATIS UPDATE ARTIKEL TERBARU irfanda.id , silakan masukkan email anda ke form dibawah ini

Subscribe to Blog via Email

GRATIS! utk berlangganan gratis, Masukkan email anda di form dibawah ini, lalu klik link konfirmasi berlangganan yang kami kirim ke email anda

Tagged: , , , , , , , , ,

Comments: 2

  1. Ardi November 2, 2018 at 9:05 am Reply

    kagum sama analisisnya
    lengkap mendalam tp mudah dipahami.

    Pingin jg bisa nganalisa kayak gitu.
    apa aja yg musti dipelajari?

    • @dr_BramIrfanda November 2, 2018 at 4:06 pm Reply

      belajar dg praktek jadi pengusaha pak Ardi..
      atau bisa coba ikutan ini : Grounded Business Coaching by coach Dr Fahmi

Leave a Reply