Analisis Saham Fundamental Bekasi Fajar (BEST) | BIA #18

PT Bekasi Fajar Industrial Estate Tbk. (BEST) adalah pengembang kawasan Industri terbesar ketiga di Indonesia. Bagaimana Analisis Saham Fundamental BEST?

PT Bekasi Fajar Industrial Estate Tbk. (BEST) didirikan pada tanggal 24 Agustus 1989 di Bekasi. PT Bekasi Fajar Industrial Estate Tbk. (BEST) merupakan bagian dari kelompok usaha Argo Manunggal Grup yang memiliki kegiatan usaha membangun dan mengelola kawasan industri berikut sarana dan prasarana pendukungnya. Perseroan bersama dengan Marubeni Corporation (Jepang) membentuk perusahaan patungan dengan nama PT Megalopolis Manunggal Industrial Development (“MMID”), mengembangkan dan merintis kawasan industri di daerah Cikarang Barat (dahulu Cibitung), Bekasi, yang dikenal dengan Kota Industri MM2100 (“MM2100”). Selain menyediakan Kavling tanah siap bangun untuk industri, Bekasi Fajar (BEST) menyediakan sarana dan prasarana pendukungnya, yang mencakup antara lain fasilitas penyediaan air bersih, fasilitas pengelolaan air limbah, lapangan golf, apartemen, restoran dll..

Selain menggandeng Marubeni Corporation untuk menggenjot pemasaran, Keputusan manajemen Bekasi Fajar (BEST) menggandeng Daiwa House Industry untuk menjadi pemegang sahamnya, menurut kami juga merupakan langkah yang tepat. Daiwa House Industry merupakan salah satu perusahaan properti terkemuka di Jepang, yang tentu diharapkan mampu mempromosikan proyek ini kepada para investor asing, khususnya investor asal Jepang..

Dan bisa dibilang usaha ini sukses bila melihat bahwa sebagian besar penghuni Kota Industri MM2100 merupakan perusahaan asal Jepang..

Saat ini, Kota Industri MM2100 sudah ditempati lebih dari 320 perusahaan baik nasional maupun multinasional,seperti Marubeni Chemicals Group, PT Yamaha Music Manufacturing Asia, PT Astra Honda Motor, PT Panasonic Shikoku Electronics Indonesia, PT LG Electronics Indonesia dan PT Sanken Indonesia..

Sama seperti Perusahaan Properti lainnya, Bekasi Fajar (BEST) juga memperoleh memontum pertumbuhan yang tinggi beberapa tahun terakhir..

Secara umum Kinerja Bisnis Bekasi Fajar (BEST) selama tahun 2012 bisa disebut baik, namun belum bisa disebut sangat baik..

Pada tahun 2012, Pendapatan Bekasi Fajar (BEST) berhasil mengalami kenaikan dua kali lipat, sedangkan laba bersih terbang lebih tinggi lagi, dengan naik empat kali lipat..

Pendapatan Perseroan pada tahun 2012 yang sebesar Rp965 Milyar mengalami peningkatan sebesar 102% dari pendapatan 2011 yang sebesar Rp475.957 juta. Peningkatan pendapatan Perseroan ini sebagian besar diperoleh dari peningkatan harga jual tanah sepanjang tahun 2012. Tentu saja, Akibat dari hal ini sangat jelas. Bila harga tanah tidak lagi naik secara signifikan seperti tahun 2012, Pendapatan Bekasi Fajar (BEST) tidak akan naik secara signifikan. Apalagi di tahun 2012, Bekasi Fajar (BEST) hanya mencatatkan penjualan tanah sebesar 96 Hektare, atau hanya naik 12,94% dari tahun 2011 yang berjumlah 85 Hektare. Sedangkan dari pos Pendapatan lain-lain (selain jualan kavling Industri) relatif kecil, hanya berkisar Rp.20an Milyar pertahun. Jadi, Kenaikan Pendapatan ini sebagian besar hanya disumbang oleh kenaikan harga tanah di 2012. Hal yang bisa dipastikan tidak akan terjadi setiap tahun..

Jumlah laba bersih Perseroan meningkat drastis menjadi sebesar Rp470 Miyar atau mengalami peningkatan sebanyak 293% dari Rp119 Milyar pada tahun 2011. Selain karena peningkatan harga tanah yang signifikan, Peningkatan laba bersih yang sangat menakjubkan ini timbul dari kemampuan Bekasi Fajar (BEST) untuk menjaga akun Bebannya agar tidak terbang tinggi seperti halnya Pendapatannya. Yang menarik dari akun beban Bekasi Fajar (BEST) adalah pada akun beban tenaga kerja. Pada tahun 2012, Bekasi Fajar (BEST) hanya mempunyai karyawan sebanyak 129 Orang. Jumlah karyawan yang sedikit ini membuat beban tenaga kerja tidak terlalu membebani Neraca Perseroan..

Walaupun laba bersihnyanya selalu naik selama tiga tahun terakhir, Bekasi Fajar (BEST)
bisa mengalami Fluktuasi marjin laba dimasa mendatang bila kenaikan harga tanah menjadi terbatas. Hal ini bisa membuat laba bersih perseroan tidak semenarik sekarang..

Capital expenditure (capex) Bekasi Fajar (BEST) selama setahun ternyata kecil, yakni hanya Rp.55 Milyar. Agaknya hal ini disebabkan oleh Lokasi Kota Industri MM2100 yang mempunyai Kontur Tanah yang datar sehingga menguntungkan untuk dibuat kavling, tanpa harus meratakan permukaan tanah terlebih dahulu. Hal ini tentu baik bagi laba bersih perseroan..

Kinerja bisnis Bekasi Fajar (BEST) kedepannya tentu tidak dapat diramal. Namun, ditengah optimisme akan pertumbuhan ekonomi Indonesia, menurut kami ada beberapa Ancaman yang bisa membuat Bekasi Fajar (BEST) tidak bisa lagi terbang, diantaranya Inflasi yang tinggi dan kondisi Makroekonomi serta defisit neraca perdagangan Indonesia..

Ditengah membaiknya bisnis, Keadaan Keuangan Bekasi Fajar (BEST) di tahun 2012 juga menunjukkan kekompakan dengan kondisi Bisnisnya..

Akibat IPO di awal 2012, Kasnya bertambah signifikan hingga mampu melebihi Liabilitas total perseroan yang hanya berjumlah Rp512 Milyar. Selain itu, Likuiditas Bekasi Fajar (BEST) di tahun 2012 terbaling sangat baik dengan Rasio Lancar sebesar 2,7. Solvabilitas Bekasi Fajar (BEST) pada tahun 2012 juga baik, dengan Jumlah Liabilitas Total hanya seperlima dari total aset dan hutang bank hanya setengah dari jumlah liabilitas total. Selama tahun 2011 dan 2012, Arus Kas bersih dari aktifitas Operasi juga tergolong baik yakni stabil di posisi positif Rp.500an Milyar, dengan posisi tahun 2012 diangka Rp.590 Milyar..

Dari sisi Ekuitas, walaupun Saldo laba Bekasi Fajar (BEST) tampak besar yakni Rp.664 Milyar, Perlu disadari bahwa saldo laba yang sebesar itu adalah karena laba satu tahun 2012 yang sangat besar, yang menyumbang 70% dari total saldo labanya. Akibatnya, untuk kedepannya harus di waspadai penurunan atau bahkan kerugian bila keadaan yang baik seperti sekarang ini tidak lagi tersedia..

Kami merasa harus mengulang-ulang peringatan ini, meski Selama tiga tahun sampai 2012, ROA dan ROE Bekasi Fajar (BEST) selalu naik, terlebih posisi ROA & ROE di 2012 hanya dikisaran angka 20an %..

Sayangnya kami melihat manajemen Bekasi Fajar (BEST) Tidak terlalu transparan dalam mengungkapkan berapa sesungguhnya landbank yang ia punyai..

Di laporan Tahunan 2012, disebutkan bahwa Bekasi Fajar (BEST) mempunyai Landbank seluas 868 Ha. Namun, pada kenyataannya, MM2100 milik Bekasi Fajar (BEST) hanya mempunyai landbank seluas 17 Ha. Landbank Selebihnya belum menjadi milik resmi Perseroan..

Hal terakhir ini agaknya tampak kecil, namun sangat mengecewakan karena mengingatkan kami pada ELTY yang melakukan hal serupa..

 

Rating Keuangan 2012 : B

Rating Manajemen 2012 : D

Rating Kinerja Bisnis 2012 : B

 

@AnalisisSaham

^ utk update artikel analisa saham melalui Telegram, silakan Join Irfanda Capital on telegram

Tagged: , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Leave a Reply