Analisa Bisnis Bukit Darmo Property (BKDP) | BIA #7

PT Bukit Darmo Property Tbk (BKDP) adalah sebuah perusahaan Properti yang berpusat di Surabaya. BKDP merupakan perusahaan transformasi dari PT Adhibaladika yang merupakan perusahaan properti milik keluarga Sumampow. Setelah melakukan IPO di tahun 2007, Saat ini Keluarga Sumampow masih menguasai 57,88% dari total Kepemilikan Saham BKDP..

Saat ini, BKDP fokus pada tiga proyek utama, yakni The Adhiwangsa Golf Residence, Suite Hotel & Serviced ResidPTence dan sebuah ritel mal Lenmarc Mall. Ketiga proyek mix use development milik BKDP ini terletak di daerah Surabaya bagian barat. Proyek tersebut dibangun di atas lahan HGB yang berlaku sampai tahun 2032 dengan luas sekitar 5,5 ha, yang terletak di Jalan Bukit Darmo Boulevard, Surabaya..

Bagaimana Kinerja Bisnis PT Bukit Darmo Property Tbk (BKDP) di tahun 2012?

Dari Laporan Tahunan 2012 yang dilansir perseroan, bisa Kita simpulkan ketiga proyek diatas tidak berjalan seperti yang direncanakan.

Penjualan bersih BKDP selama tahun 2012 hanya Rp.13,4 Milyar, menurun sebanyak 23,4 % dari posisi tahun lalu yang berjumlah Rp.17,7 Milyar. Penjualan yang turun itu membuat perseroan mengalami rugi bersih sebesar Rp.58 Milyar Rupiah pada tahun 2012. Ini berarti perseroan mengalami kerugian sebesar lebih dari 4 kali lipat dari total penjualan bersihnya..

Dari rugi bersih yang begitu besar, bisa kita simpulkan bahwa Perseroan masih kesulitan dalam melakukan kendali biaya, dimana beban umum dan adminstrasi saja berjumlah Rp.22 Milyar.

Pendapatan BKDP sebagian besar disumbang oleh pendapatan dari apartemen Adhiwangsa, yakni sebesar Rp.7,5 Milyar. Sedangkan Lenmarc mall yang merupakan sumber pendapatan utama perseroan, pendapatannya malah turun 61% dari posisi 2011 yang sebesar Rp.14,8 Milyar, menjadi hanya Rp.5,8 Milyar di tahun 2012..

Perseroan beralasan bahwa Penurunan Pendapatan dari Lenmarc Mall ini merupakan efek dari diiberikannya insentif-insentif kepada penyewa mall seperti grace free period terhadap biaya sewa mall agar semakin banyak tenant yang membuka usaha di Lenmarc mall..

Kami sebagai Orang yang tinggal di Surabaya, bisa melihat bahwa Proyek-proyek yang diusung perseroan tidak begitu sukses. Lenmarc mall, yang didirikan sejak akhir tahun 2010, masih belum bisa menarik banyak pengunjung. Secara umum, letak Lenmarc yang berada di Surabaya Barat harus bersaing dengan dua Mall lain yang lebih ramai dan lebih besar yakni Ciputra World dan Pakuwon Supermall yang bahkan hanya berjarak beberapa ratus meter dari Mall Lenmarc.

Selain Persaingan yang ketat dengan mall lain disekitarnya, Lenmarc Mall berada di kawasan yang masih ‘terlalu potensial’ untuk berkembang. Karena Masih ‘terlalu potensial’ itulah, kepadatan penduduknya masih belum seramai kawasan Surabaya lainnya, sehingga bisa dibilang pasarnya kecil bagi Lenmarc Mall.

Menurut kami, Lenmarc Mall juga kurang tepat dalam memposisikan diri sebagai mall kalangan menengah keatas, karena kami melihat pasar untuk segmen ini masih kurang. Hal ini berakibat, masih sangat sepinya pengunjung di lenmarc mall karena barang-barang dan jasa yang dijual di Lenmarc berada di atas kemampuan rata-rata mereka yang tinggal di Surabaya Barat.

Sepinya Lenmarc Mall inilah yang berakibat pada keluarnya beberapa tenant unggulan dari Lenmarc. Untuk mencegah keluarnya lebih banyak tenant dan mengundang masuknya tenant baru, BKDP memilih mendiskon besar-besaran biaya sewa tenant di Lenmarc. Hal ini, tentu saja berakibat pada turunnnya pendapatan perseroan dari mall Lenmarc.

Dalam Public Expose di akhir kuartal pertama tahun 2012, Perseroan menyatakan tingkat Okupansi Lenmarc Mall sebesar 78%. Tingkat Okupansi yang cukup tinggi ini sayangnya tidaklah banyak berarti karena kondisi ini tetap saja gagal menarik pengunjung ke lenmarc Mall. Hal ini bisa berakibat, dalam waktu yang tidak lama, satu persatu tenant di lenmarc akan keluar dan membuat Lenmarc terjebur dalam lingkaran setan berakhirnya riwayat sebuah mall.

Bisnis BKDP lainnya yakni Apartemen Adhiwangsa juga setali tiga uang..

Pada tahun 2012, Pendapatan BKDP dari Apartemen Adhiwangsa sebesar rp. 7,5 Milyar atau berhasil mengalami peningkatan dari pendapatn hanya Rp.2,8 Milyar di tahun sebelumnya. Namun mengingat harga jual satu unit apartemen Adhiwangsa yang mencapai lebih dari rp.3-4 Milyar setiap unitnya, jelas bahwa perseroan hanya berhasil menjual dua buah apartemen selama 2012. Walaupun begitu, Hal ini lebih baik dibanding penjualan sepanjang tahun 2011, dimana perseroan hanya bisa menjual satu unit apartemennya.

Selain itu, mengingat Tower B Apartemen Adhiwangsa yang semula diperuntukkan sebagai Apartemen, saat ini diubah keperuntukannya sebagai hotel, agaknya tingkat penjualan Apartemen Adhiwangsa jauh dari target yang dibuat oleh perseroan sebelumnya..

Dari status Tanah yang hanya berupa HGB, hal ini bisa menjadi salah satu sebab mengapa Perseroan kesulitan menjual unit Apartemennya. Hal ini dikarenakan, Seorang pembeli apartemen diatas tanah yang berstatus HGB harus memperpanjang status HGBnya kepada pemerintah, ketika masa berlaku HGB itu habis beberap tahun kedepan. Mirisnya, Biaya perpanjangan status HGB itu ditanggung oleh pemilik Apartemen diatas tanahnya, bukan lagi kewajiban pengembang.

Selain status tanahnya yang hanya HGB, salah satu faktor yang menyebabkan rendahnya tingkat pejualan apartemen milik perseroan adalah karena harga tiap apartemennya yang lebih dari Rp.2 Milyar/unitnya. Harga Apartemen yang lebih dari 2 Milyar ini mungkin cocok untuk pasar Jakarta, namun untuk pasar Surabaya yang harga tanahnya masih relatif murah, hal ini kurang cocok. Agaknya perseroan kurang tepat dalam menentukan customer segmen dari proyek yang diangun dan dijualnya.

Proyek terakhir dari BKDP adalah hotel Melia Adhiwangsa, yang direncanakan untuk dibuka pada akhir tahun 2013 atau awal 2014. Untuk pengelolaan hotel ini, perseroan akan menggandeng Sol Melia Hotels & Resorts, operator hotel ternama dari Spanyol. Namun, mengingat Hotel ini masih dalam rencana, Kami belum dapat menilai kinerja dari melia Hotel milik perseroan.

Dari analisa kami mengenai kinerja Bisnis Perseroan diatas, bisa kami simpulkan bahwa Kinerja bisnis PT Bukit Darmo Property Tbk (BKDP) adalah Sangat Buruk

Rating Kinerja Bisnis : E

 

@Dr_Bramirfanda

^ utk update artikel analisa saham melalui Telegram, silakan Join Irfanda Capital on telegram

Tagged: , , , ,

Leave a Reply