Harga Saham LPKR Sudah Murah?

Dari harga puncaknya di tahun 2016, Harga saham PT Lippo Karawaci Tbk.,  LPKR, sudah mengalami penurunan sekitar 30an%. Pertanyaannya, Apakah saat ini harga saham LPKR sudah murah?

Yuk kita cek..

Grup Lippo yang digawangi Mochtar Riady, pada tahun 1990 mendirikan PT Tunggal Reksakencana yang menjadi cikal bakal Lippo Karawaci yang didirikan pada tahun 1993. Lippo Karawaci memulai pembangunan kota mandiri pertamanya di Tangerang dengan nama Lippo Village di tahun 1993, kemudian mengembangkan proyek di Cikarang, yang dikenal dengan Lippo cikarang di tahun 1995 dan Tanjung Bunga di tahun 1997. LPKR listing pada tahun 1996 dan berhasil selamat saat dihantam krisis 1998. LPKR kemudian masuk ke bisnis Real Estate Investment Trust (REIT), yakni Hospital REIT pada tahun 2006 dan Mall REIT (LMIRT) pada 2007, untuk kemudian masuk dalam sektor rumah sakit pada tahun 2010.

Saat ini, secara umum, Lini bisnis LPKR bisa dibagi menjadi 4 lini bisnis yang berada pada 2 lini pendapatan, diantaranya :

Pendapatan Properti

  1. Lini bisnis Property LPKR terdiri dari lini bisnis Urban Development dan lini bisnis Large Scale Integrated Development

contoh proyek lini Urban development LPKR antara lain Lippo Village, lippo cikarang, San diego Hills, tanjung Bunga, sedangkan lini bisnis Large Scale Integrated Development (Kawasan Terintegrasi) LPKR diantaranya Kemang village, st Moritz, CiTo surabaya dll

Pendapatan berulang

  1. Healthcare , lewat PT Siloam Internasional Hospitals, Tbk, SILO, yang Pada 2016, sudah mengelola 23 rumah sakit
  2. Komersial (Mal Ritel dan Hotel), lewat hotel aryaduta dan puluhan mall Lippo baik milik sendiri maupun hanya sebagai manajemen
  3. Asset Management (Town Management atau Pengelola Kota Mandiri dan Manajemen Portofolio).

Lini Pendapatan properti LPKR khususnya Lini urban development (lippo village, tanjung Bunga , Lippo cikarang) saat ini tengah menghadapi saat-saat yang sulit, sama seperti emiten properti lainnya, dimana bila keuntungan penjualan Lippo Mal Kuta ke LMIRT sebesar Rp762 miliar tidak disertakan, maka Lini Properti akan menyumbang kerugian (!) sebesar rp.-51 Milyar. Kerugian rp.51 Milyar ini, nyatanya jauh lebih baik bila dibandingkan dengan kerugian rp.135 Milyar di 2015.

Untungnya, Lini pendapatan properti ini masih ditopang oleh Lini Large Scale Integrated Development yang meraih laba bersih rp.211 Milyar di tahun 2016. Namun, bila melihat bahwa pendapatan lini ini mengalami kenaikan 62% dibandingkan perolehan tahun 2015, maka kita tau bahwa margin keuntungan LPKR jauh menurun, karena laba bersih lini ini di 2015 sebesar rp. 218 Milyar atau posisi laba bersih 2016 menurun sebesar 3% ditengah menanjaknya pendapatan.

Untungnya, pada tahun 2016, Lini pendapatan berulang milik LPKR berkinerja baik dan mampu menutupi pendapatan lini Properti yang tenggelam..

PT Siloams Hospitals Tbk , SILO menyumbang pendapatan rp.5,16 Trilyun atau naik 25% dari posisi 2015 sebesar rp.4,14 Trilyun. Meskipun begitu, karena margin bisnis Rumah sakit itu KECIL, maka laba bersih SILO hanya naik dari Rp70 miliar menjadi Rp86 miliar..

Pendapatan mal ritel membantu meningkatkan kinerja lini pendapatan Berulang LPKR, dimana Mal ritel mencatatkan peningkatan Pendapatan sebesar 47%, dari Rp240 miliar menjadi Rp353 miliar. EBITDA lini Mall ritel naik sebesar 126% menjadi Rp243 miliar dengan laba bersih sebesar Rp115 miliar.

Dari sisi bisnis segmen hotel dan hospitality menunjukkan peningkatan pendapatan sebesar 3% yoy, dari Rp367 miliar menjadi Rp378 miliar, dengan EBITDA mencapai Rp117 miliar. Sedangkan laba bersih turun sebesar 25% dari Rp82 miliar menjadi Rp62 miliar.

Dari segmen bisnis aset manajemen, Pendapatan dari bisnis asset manajemen meningkat sebesar 13%, dengan EBITDA meningkat sebesar 6%. sayangnya, Laba Bersih menurun menjadi rp.229 milyar dari laba 2015 yang sebesar rp. 250 Milyar

Bagaimana dengan Kinerja orange county alias Meikarta?

Pada tahun 2016, Meikarta mencatatkan pendapatan sebesar rp.311 Milyar dan merupakan penyumbang pendapatan terbesar di segmen Large Scale Integrated Development. Pencapaian meikarta jauh lebih besar daripada Kemang Village, St Moritz dll. Meikarta menyumbang pendapatan mulai tahun 2014 sebesar rp. 386 Milyar, kemudian mencapai puncak pada tahun 2015 yang mencapai rp. 1,7 Trilyun. ReLaunching dan Rebranding Orange County menjadi Meikarta tentunya dimaksudkan agar pendapatan dari Meikarta ini kembali menanjak seperti yang terjadi di tahun 2015.

Lantas apakah Meikarta akan bisa membuat LPKR dan LPCK meraih Keuntungan signifikan?

Dalam waktu 1-2 tahun ini sepertinya akan sulit mencatatkan keuntungan signifikan dari Meikarta. Dan Bila kita melihat proyek “kembaran Meikarta” yakni Millenium Village yang digadang- gadang akan menjadi Kota baru dibarat jakarta dg biaya pembangunan rp. 270 Trilyun – iya benar, anda tidak salah baca, rp. 270 Trilyun- di 2015, dan hanya mencatatkan pendapatan rp.22 milyar di tahun 2015 dan rp.10 Milyar di tahun 2016, maka sepertinya Meikarta akan bernasib sama seperti millenium Village..

Sama- sama menjadi kawasan terintegrasi lain, yang tidak seperti yang orang-orang bayangkan pada saat hadir di launchingnya yang waaaah banget itu..

Baca juga : Apakah Meikarta, Kota Jakarta baru dari Lippo Menjanjikan?

Dari keempat Lini pendapatannya, LPKR membukukan Pendapatan usaha sebesar Rp10,54 triliun, naik 18,27% year on year. Dari Pendapatan ini, LPKR berhasil mencatatkan laba Bersih rp.882,5 Milyar, meningkat sebesar

22% yoy dari Rp 535 miliar. Laba bersih LPKR ini tertolong oleh divestasi aset – bahasa kasarnya penjualan aset- yang pada tahun 2016 menyumbang rp.230 Milyar Laba Bersih setelah pajak. Tanpa penjualan aset ini, laba bersih LPKR hanya menjadi rp.652 Milyar.

Laba yang mini ini disebabkan karena margin pendapatan berulang – yang mencapai 64% dari seluruh pendapatan LPKR- jauh lebih kecil daripada margin pendapatan dari bisnis development / pembangunan. Kondisi ekonomi yang kurang baik, disertai daya beli yang menurun, memaksa LPKR membuat strategi yang berbeda dengan strategi awal dasawarsa ini. Saat ini, LPKR menggunakan strategi Asset Light, yang berarti akan terus menjual aset-aset mall , hotel, dll yang bisa dijual untuk jadi aset yang lebih liquid ditengah ketidakpastian yang meraja. Selain itu, LPKR juga menggunakan strategi berfokus di recurring business yang lebih aman di saat penjualan properti sepi seperti sekarang.

Dari sisi keuangan, posisi LPKR tidak terlalu kuat. Bahkan, di Tahun 2016 pertengahan S&P menurunkan Rating LPKR menjadi B+ dari BB-, dan Moody’s juga menurunkan ratingnya menjadi B dari BB di awal tahun ini.

Bila jeroannya dibedah, maka posisi Kas LPKR akhir 2016 sudah membaik, menjadi rp. 3,25 T naik hampir 2 kali lipat daripada akhir 2015. Namun, dari aset lancar ini, bila kita teliti, hanya cash dan setara cash, piutang, dan persediaan saja yang bisa diuangkan. Dan dari posisi Persediaan yang tampak jumbo, yakni senilai rp.23,3 T, sejumlah rp. 21,2 T diantaranya adalah persediaan berupa produk properti. Nah melihat pendapatan segmen properti yang kurang baik di 2016 kemarin, maka jelaslah mengapa S&P dan Moody’s menurunkan outlook LPKR. Bila kondisi cash rendah, tentunya LPKR butuh mencari sumber Cash lagi dari hutang dan ini yang ditakutkan Lembaga pemeringkat Kredit diatas

Satu hal lagi yang membuat Likuiditas LPKR buruk adalah Arus Kas Operasi (OCF)nya yang Buruk alias dalam posisi negatif sejak tahun 2015. Pada tahun 2015, OCF LPKR bahkan negatif sampai rp.2,8 T, Untungnya OCF di tahun 2016 walaupun masih negatif tapi sudah mengecil menjadi ‘hanya’ sebesar rp. 558 Milyar. OCF negatif ini menjadi nilai minus LPKR terutama bila kita melihat masih rendahnya pasar Properti tahun ini dan tingginya jumlah pembayaran Bunga LPKR sepanjang tahun 2016 yang sebesar rp1,25 Trilyun..

Untuk Solvabilitas -kemampuan bayar hutang Jangka panjang-, LPKR mempunyai DER sebesar 1,27 yang tergolong kurang baik. Apalagi bila kita melihat rp.16,6 T dari liabilitasnya adalah Hutang Jangka panjang dengan rp.12 T diantaranya berasal dari hutang berbunga. Yang mengkhawatirkan adalah LPKR mempunyai OCF yang negatif, sehingga pembayaran hutangnya tidak akan bisa dibayarkan lewat uang yang diperolehnya dari bisnis. LPKR harus mencari Hutang baru untuk menambal atau membayar hutang lamanya dan ini….

BURUK…

Sayangnya, hal yang buruk ini sudah terjadi di 2016 kemarin dimana PT Lippo Karawaci Tbk (LPKR) melalui anak usahanya, yakni Theta Capital Pte Ltd menuntaskan penerbitan obligasi berdenominasi dollar Amerika Serikat sebesar US$ 425 juta dengan jangka waktu selama 10 tahun. Obligasi yang akan jatuh tempo pada tahun 2026 ini memiliki kupon 6,75%. Rencananya obligasi ini akan digunakan untuk melunasi obligasi sebelumnya dengan waktu jatuh tempo tahun 2020 sebesar USD 403 juta yang memiliki kupon 6,125%.

Dari sisi manajemen, sepak terjang Grup Lippo sejak beberapa dekade lalu yang kurang mementingkan kepentingan pemegang saham membuat LPKR tidak cukup menarik untuk saya yang lebih menyukai posisi Long. Sejak Listing di 1996, saham LPKR sudah mengalami dilusi akibat Right Issue dan semacamnya sebanyak 8 kali, atau hampir setiap 2,5 tahun sekali. Kondisi kekurangan Likuiditas seperti yang dihadapi LPKR saat ini, bisa memaksa manajemen LPKR untuk kembali melakukan Right issue, yang pasti akan menyengsarakan Investor jangka panjang. Selain itu, praktek-praktek bisnis Grup Lippo yang menurut saya banyak yang ‘Unik’, seperti saat relaunching Meikarta, membuat LPKR tidak cocok digunakan sebagai Investasi jangka panjang.

Dari sisi Valuasi, karena melihat kualitas manajemen yang Unik, saya enggan menggunakan valuasi DCF karena terlalu banyaknya ‘kejutan’ yang bisa dihadirkan manajemen LPKR di masa depan.

Beberapa tahun yang lalu saat properti masih berada di masa puncaknya, seorang analis yang biasa menjual hasil analisanya kepada investor dan sering di minta memberikan pendapatnya di media bisnis memberikan pendapatnya bahwa valuasi rp. 36 Trilyun untuk LPKR adalah murah. Ia menghitung harusnya LPKR dinilai sebesar rp.46 trilyun. Waktu membaca analisanya jujur saya hanya bisa menggeleng-geleng kepala..

Menurut saya, Valuasi saat ini masih belum aman untuk anda yang tertarik berinvestasi jangka panjang pada LPKR. Untuk anda yang trading, usahakan masuk di harga rendah, berhati-hatilah dan jangan tamak.

Karena Air yang tenang, bukan berarti tak berbuaya..

PT Lippo Karawaci Tbk (LPKR) 2016

Rating Kinerja Bisnis : C

Rating Keuangan       : C

Rating Manajemen   : D

Rating Harga Saham : C

 

@dr_BramIrfanda

^ utk update artikel analisa saham melalui Telegram, silakan Join Irfanda Capital on telegram

Setiap minggu, kami akan menulis analisis saham fundamental emiten BEI dan akan mempostingnya di blog ini. Minggu depan, akan kami bahas analisa bisnis dan saham INCO, PT Vale Indonesia. Untuk MENDAPAT KIRIMAN EMAIL GRATIS UPDATE ARTIKEL TERBARU irfanda.id , silakan masukkan email anda ke form dibawah ini

Subscribe to Blog via Email

GRATIS! utk berlangganan gratis, Masukkan email anda di form dibawah ini, lalu klik link konfirmasi berlangganan yang kami kirim ke email anda

Tagged: , , , , , , , , , , , , , ,

Leave a Reply